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Mutuo Acquisto tra Parenti
Compravendita immobili tra parenti: come funziona il mutuo
La compravendita di immobili tra parenti è un'operazione finanziaria particolare, che prevede la cessione della proprietà di un'abitazione tra familiari. Esistono diverse modalità con cui un parente può subentrare a un altro, tra cui:
  • donazione
  • vendita dell’immobile
Per comprare una casa da un genitore, da uno zio oppure da un fratello o una sorella si può richiedere un mutuo per l'acquisto tra parenti. In questo modo è possibile evitare contratti di locazione, donazioni o comodati d'uso, ma purtroppo non sempre le banche accordano di buon grado questo tipo di finanziamenti. In molti casi gli istituti di credito hanno il timore che possa trattarsi di un’operazione fittizia, portata avanti solo ed esclusivamente per ottenere liquidità. Oppure possono avvertire il rischio che l’intento non sia del tutto legittimo, perché per esempio ci si vuole sottrarre al pagamento delle tasse dovute in forza della donazione. Ecco perché per ottenere un mutuo per acquisto di un'abitazione tra parenti è necessario essere in regola con i requisiti richiesti, che non sono molto diversi da quelli pretesi per qualsiasi altro tipo di compravendita immobiliare.
Le condizioni per accendere un mutuo tra parenti
Il mutuo per la compravendita di un immobile tra parenti, per essere accordato, ha bisogno che vengano rispettate alcune condizioni imprescindibili. Innanzitutto chi acquista deve poter fornire un reddito certificato, una garanzia reddituale che permetta di pagare agevolmente le rate del finanziamento. Per farlo è necessario essere in possesso di: redditi da lavoro autonomo o redditi da lavoro subordinato o reddito da pensione. Rientrano tra le valutazioni anche i redditi da rendita immobiliare, patrimoni immobiliari ed eventuali estensioni dell'ipoteca principale.
Inoltre l’importo dei pagamenti periodici deve essere in grado di soddisfare agevolmente il pagamento delle rate del mutuo in linea di massima l'importo della rata non deve superare il 30% del reddito netto mensile. in realtà il calcolo è molto più complesso, infatti va tenuto conto anche di altri eventuali impegni presenti, composizione del nucleo familiare ed entrate complessive del nucleo familiare.  Un altro punto fondamentale è il prezzo di acquisto dell’immobile.
Per evitare dubbi sulla liceità dell’operazione tra parenti il valore della compravendita dovrà risultare in linea con i prezzi di mercato, quindi bisogna evitare cessioni a prezzi irrisori. In questi casi, infatti, è altamente probabile che la richiesta di finanziamento venga immediatamente scartata da qualsiasi istituto di credito. Se in possesso dei requisiti reddituali, ed a fronte di un prezzo di compravendita ritenuto equo, gli istituti di credito in genere erogano un mutuo fino al 70% del prezzo concordato. Con noi di MutuiAsta.it è possibile valutare l'importo fino al 95% del valore di compravendita, laddove confermato da perizia.
Prima di procedere con la sottoscrizione del mutuo è consigliabile rivolgersi a un notaio, per verificare la presenza di eredi che potrebbero decidere di far valere i loro diritti sull’immobile al momento della successione.
Acquisto o donazione di un immobile tra parenti: quale conviene
Solitamente, quando si deve trasferire la proprietà di un immobile all'interno della famiglia, le forme più utilizzate sono la donazione e la compravendita. La donazione non è un'operazione del tutto gratuita, anzi:  benchè consenta di cedere un immobile senza nessuna modalità di pagamento ma è sottoposto ad una tassazione importante. Infatti bisogna evadere il pagamento della tassa di donazione, dell'imposta ipotecaria, dell'imposta di registro e dell'imposta catastale. Gli importi sono legati al grado di parentela e possono raggiungere cifre piuttosto considerevoli.
Con la compravendita è invece possibile risparmiare sul pagamento delle imposte, riducendo il costo dell'operazione di trasferimento di proprietà ai soli interessi sul mutuo. Si tratta quindi di una modalità estremamente conveniente ma che, come abbiamo visto, le banche sono restie a concedere. Un altro vantaggio offerto compravendita di un immobile tra parenti consiste nella non impugnabilità dell’operazione da parte degli eredi.
Infatti, in caso di donazione ed in presenza di determinate circostanze previste dalla legge, gli eredi del donante potrebbero rivendicare la proprietà dei beni trasferiti, anche se nel frattempo siano stati acquistati da terzi. Con la compravendita tutto questo non accade, confermandosi così come un utile strumento per mettersi al riparo da possibili rivendicazioni ereditarie.
Acquisto quote di proprietà tra coppie in via di separazione o separati
Potrebbe tornare utile acquistare tra parenti e richiedere un nuovo mutuo anche quando ci si trova a dover fare i conti con una separazione di coppia: spesso, infatti, accade che i coniugi siano cointestatari di un immobile, magari gravato da un mutuo ipotecario. In questo caso, ovviamente previo accordo tra le parti, uno dei due potrebbe cedere dall’altro la sua quota di proprietà dell’immobile. Per finanziare l’acquisto, è possibile ottenere un nuovo mutuo in sostituzione, comprensivo della somma integrativa necessaria a liquidare la quota spettante pattuita. Con questa operazione, si evita così l'eventuale accollo del mutuo, che in genere difficilmente potrà essere liberatorio per la parte alienante.
Noi di MutuiAsta.it conosciamo bene gli aspetti tecnici di questo tipo di operazione. Contattaci per una consulenza gratuita, richiedi direttamente un mutuo per sostituire e liquidare un acquisto tra parenti.
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