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F.A.Q. Mutuo acquisto immobili residenziali


- Se individuo un immobile che mi interessa, ma non sono sicuro di ottenere un mutuo, posso tutelarmi nel fare la proposta d’acquisto?

E’ buona abitudine comune fare una proposta di acquisto subordinata all’ottenimento del mutuo per non rischiare di incorrere in penali come ad es: perdita della caparra versata ed eventuali riconoscimento delle provvigioni all'agenzia immobiliare. Tuttavia non sempre i venditori sono propensi ad accettare una proposta con tale subordine ma è possibile richiedere in anticipo alla banca una delibera reddituale in modo da avere già il benestare sull'erogazione massima a cui si può avere accesso.

- Che calcolo fanno le banche per stabilire se posso ottenere un mutuo solo con il mio reddito?

In genere le banche tengono conto dell’anzianità di servizio del lavoratore, della composizione del nucleo famigliare, degli impegni già a carico e di un rapporto rata/reddito pari a circa un terzo del reddito netto percepito, considerando però che la rimanenza delle entrate economiche, al netto della rata, deve garantire una vita decorosa al richiedente. (soglie di sussistenza)

- Sono uno studente maggiorenne senza reddito. Posso ottenere un mutuo prima casa ed usufruire di tutte le agevolazioni previste dalla legge?

La risposta è si ma bisognerà tenere conto che non tutti gli istituti sono disposti a finanziare questo tipo di operazione. Per esempio: se il mutuo viene cointestato con i genitori oppure garantito dagli stessi, in alcuni casi fornendo le dovute garanzie e spiegando il perché non si dispone di un reddito proprio, con alcuni istituti è possibile.

- Se vendo la mia prima casa per comprare una nuova abitazione sempre con le stesse agevolazioni, a quali penalizzazioni posso andare incontro?

In questi casi bisogna prestare molta attenzione in quanto si rischia di pagare l’IMU (Imposta Municipale Propria) come seconda casa sulla nuova abitazione fino a quando non si trasferirà la residenza nel nuovo immobile (limite massimo fissato dalla legge è 18 mesi).
Il suggerimento, pertanto, è quello di fare appena possibile il cambio di residenza, evitando così di pagare una tassa dall’ammontare non indifferente sulla nuova proprietà.
Per stare più tranquilli, anche in questi casi si può richiedere anticipatamente ad un istituto di credito, una delibera reddituale per sapere su che cifra orientare l’investimento.

- Se accendo un mutuo, sono obbligato anche ad aprire un conto corrente con lo stesso istituto di credito?

La normativa vieta alla banca di legare la concessione di un mutuo all'apertura di un conto corrente. L’istituto erogante può però prevedere delle agevolazioni per chi decide di aprire un conto e pagare la rata sullo stesso.

- Se l'istituto di credito mi richiede una polizza vita oppure un’assicurazione perdita d’impiego, che valutazioni devo fare?

Nessun mutuo può essere obbligatoriamente legato ad una polizza non obbligatoria. L’unica prevista dalla legge è quella scoppio e incendio, che il cliente e libero di valutare sul mercato libero. E' importate però valutare bene l'aspetto assicurativo in base alle proprie esigenze.Un esempio pratico potrebbe essere: una famiglia composta da marito e moglie con due figli, mono reddito, in questo caso sarebbe cosa saggia valutare una polizza TCM (temporanea caso morte) o PPL ( perdita dell'impiego).

-Posso ottenere un mutuo se l'immobile che vorrei acquistare ha come provenienza una donazione?

In genere gli istituti di credito sono un po restie nel valutare questo tipo di casistica perché molto articolata e delicata da affrontare. Occorre avere delle competenze adeguate per valutare correttamente la provenienza con donazione, ad esempio: è necessario verificare a quanti anni risale la donazione, se il donante è in vita e chi sono gli eredi del donante. In base a questi elementi ci sono alcune soluzioni adottabili che rendono l'acquisto sicuro. bisogna tenere presente che se la banca risulta essere favorevole ad iscrivere ipoteca sull'immobile oggetto di donazione, in genere vuol dire che anche la persona che acquista può stare sereno. Meglio fare riferimento sempre al prorpio Notaio di fiducia per essere effettivamente certi di cosa si intende acquistare.

-Posso chiedere un Mutuo per acquistare un immobile all'Asta?

Si è possibile chiedere un mutuo per acquistare in Asta così come un normale mutuo di compravendita tra privati. Da tenere conto che non tutti gli istituti di credito sono organizzati per questo tipo di istruttoria. Meglio adoperarsi in anticipo e chiedere una pre-delibera o delibera reddituale di un mutuo in base all'importo massimo che si intende offrire per l'acquisto.

-Vorrei acquistare la metà dell'immobile intestato alla mia/o ex compagna/o, come posso fare?

Si tratta di un acquisto tra parenti pertanto occorre anzitutto trovare un istituto organizzato per questo tipo di operazioni. facciamo i due esempi pratici più importanti:
1) Sull'immobile non gravano ipoteche (non ci sono mutui) ma per acquistare il 50% dall'ex abbiamo bisogno di un mutuo per l'acquisto. Con alcuni istituti è possibile finanziare l'intera somma da destinare alla controparte (nella misura massima del 50% del valore dell'immobile)
2) sull'immobile grava un mutuo cointestato: qui le cose si complicano perché occorrerà rilevare il 50% della controparte accollandosi il debito residuo del mutuo di chi vende e liberarlo dalle garanzie prestate. In questo caso, diventa più difficile trovare un istituto che libera chi vende a meno che non si produca una nuova garanzia. In alternativa, si può richiedere un nuovo mutuo ed estinguere il mutuo cointestato.

-Mi è stato proposto in vendita un immobile con la caratteristica del saldo è stralcio, posso accendere un mutuo per acquistarlo?

In genere si può, bisogna stare attenti ad alcuni passaggi importanti, esempio: se il saldo e stralcio avviene tra parenti, questo ti po di operazione risulterà più complicata. Se invece si acquista da persone estranee al nucleo famigliare o parentela, è più facile ottenere un mutuo per l'acquisto. Di solito l'erogazione del mutuo avviene in modo non contestuale o con deposito del prezzo presso il Notaio rogante.





Pietro Palmisano, Agente in attività finanziaria mandato di agenzia Avvera S.p.A.  OAM n°A12509  IVASS n° E000505862  
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