Mutuo Donazione
Donazione di un Immobile
MutuiAsta.it Mutui in presenza di Donazione
- Il problema
- L'azione di riduzione all'eridità
- Come risolvere il problema
- Quando è rischioso per chi acquista
- Come comportarsi per non avere problemi
Della circolabilità degli immobili provenienti da donazione è ben presente a chiunque si accinga a perfezionare un atto di acquisto immobiliare davanti al notaio e venga ammonito sulla provenienza “per atto di donazione” di ciò che è interessato ad acquistare, generalmente identificato come “non sicuro”. Appare corretto tuttavia entrare nel merito dei rischi connessi a questa circostanza. Sebbene in determinati contesti la provenianza possa senza dubbio costituire un pericolo per l'acquirente, il più delle volte si rivela più un pretesto per avere la meglio in sede di trattative sul prezzo di vendita.
La questione, per chi non sia un esperto di Diritto, è abbastanza complessa ed è dunque opportuno procedere per gradi.
Le azioni a tutela della legittima. A cosa sono legati i problemi dell’immobile proveniente da donazione?
La fonte dei rischi connessi alla provenienza da donazione è costituita dalla presenza di legittimari Questi sono i soggetti a cui la legge ed in particolare gli articoli 536 e seguenti del codice civile riconoscono una situazione di particolare privilegio in con riferimento alla successione dei loro stretti congiunti. Facendo un cenno sintetico necessario alla comprensione del tema principale, tali soggetti hanno diritti successori sul patrimonio del defunto. Tali diritti patrimoniali si calcolano ai sensi dell’articolo 556 c.c. . L’articolo tiene anche conto di quanto il defunto abbia disposto in vita per donazione. L’ammontare del valore patrimoniale di quanto riconosciuto ad un legittimario in sede successoria si calcola, infatti, sommando quanto il defunto abbia lasciato a titolo di eredità, al netto dei debiti, a quanto lo stesso, in qualità di donante, abbia trasferito in vita ai propri donatari.
Quando l’azione di riduzione mette a rischio le donazioni
La circostanza in cui, apertasi la successione per legge o “ab intestato” di un prossimo congiunto, il valore patrimoniale di quanto lasciato (e quindi non sia stato donato in vita), sia insufficiente a coprire i diritti dei legittimari, legittima questi ultimi all'azione di riduzione in subordine, all’azione di restituzione, ed ulteriormente in subordine all’azione di restituzione contro i terzi aventi causa dal donatario acquirente. Si metta per un attimo da parte l’ipotesi in cui si tratti di successione per testamento nel qual caso la situazione sarebbe leggermente differente.
Il rapporto fra azione di riduzione, restituzione ed il problema legato alla provenienza donativa
L’articolo 563 del codice civile è chiaro nel solcare la strada che il legittimario leso nei propri diritti, in quanto, come si è poc’anzi detto, il patrimonio ereditario sia incapiente, deve percorrere a tutela delle proprie ragioni. Esperita vittoriosamente l’azione di riduzione contro il donatario, lo stesso potrà escutere i beni del donatario nell’ipotesi in cui non vi sia la possibilità di domandare la restituzione di quanto oggetto della stessa donazione. Qualora anche l’escussione dei beni del donatario risulti infruttuosa, sarà possibile agire contro i successivi acquirenti per ottenere la restituzione di quanto donato.
È proprio questo il problema connesso alla circolabilità degli immobili di provenienza donativa. Concretamente, la possibilità che un legittimario del defunto/donante agisca vittoriosamente in restituzione contro chi abbia validamente ed efficacemente acquistato dal donatario. Ove infatti contro a quest’ultimo sia stata pronunciata la riduzione, e si sia resa impossibile la restituzione dell’immobile donato (da parte del donatario, ad esempio proprio perché l’immobile è stato venduto od alienato a qualsiasi titolo) e l’escussione del patrimonio del donatario sia risultata infruttuosa, si affaccerebbe la possibilità di chiedere la restituzione dell’immobile.
Termine di prescrizione e opposizione alla donazione: quando la provenienza donativa
cessa per legge di essere un problema
Il legislatore, all’articolo 563 c.c. fissa in venti anni decorrenti dalla data di trascrizione della donazione, il termine entro il quale sia possibile domandare la restituzione contro i terzi aventi causa dal donatario acquirente. La riforma operata dall’articolo 2 del Decreto Legge del 14 marzo 2005, numero 35, ha riconosciuto la possibilità per coloro che sarebbero legittimari se si aprisse in quel momento la successione del donante, di trascrivere un atto di opposizione alla donazione. Attraverso quest’ultimo è possibile sospendere il termine prescrizionale di cui sopra.
L’opposizione alla donazione: che cos’è
Ciò significa che, in difetto di tale formale atto di opposizione alla donazione, decorsi vent’anni dalla trascrizione del contratto di donazione,, non vi sarà alcun pericolo nell’acquisto di un immobile di provenienza donativa, in considerazione della circostanza che non sarà sicuramente possibile agire vittoriosamente contro il terzo avente causa da un donatario acquirente: l’immobile di provenienza donativa non correrà alcun rischio di essere oggetto di restituzione da parte di chi lo acquisti. L’ultimo comma dell’articolo 563 c.c. prevede, oltre alla possibilità di opporsi al contratto di donazione, con le conseguenze di cui sopra, la possibilità di rinunciare all’atto di opposizione. Questa rinuncia ha l’effetto di far venir meno la possibilità di sospendere i termini prescrizionali ventennali già accennati.
Cos’è effettivamente la rinuncia all’opposizione alla donazione
Con riferimento all’opposizione alla donazione, va però precisato che tale istituto previsto dall’articolo 563 c.c. ha il proprio unico effetto nel sospendere i termini prescrizionali. Non costituisce certo una previa rinuncia né all’azione di riduzione, né all’azione di restituzione contro i terzi aventi causa dal donatario. L’azione di riduzione, fin quando sia in vita il donante, deve infatti ritenersi irrinunciabile. Una rinuncia all’azione di riduzione sarebbe infatti nulla ai sensi degli articoli 458 e 557 secondo comma del codice civile in ordine al divieto di patti successori Una volta apertasi la successione del donante, invece, è senza dubbio possibile operare una rinuncia tanto all’azione di riduzione quanto alle azioni di restituzione sia contro il donante che contro i terzi aventi causa dal donatario.
Rimedi di legge e contrattuali alla provenienza per donazione: le varie soluzioni
Sebbene, come già accennato, sia indubbio e testuale che la rinuncia all’azione di riduzione finché il donante è in vita sia vietata e quindi nulla, la dottrina più recente tende a ritenere ammissibile un’altra possibilità relativa alla sola restituzione contro ai terzi aventi causa dal donatario.
Rinuncia all’azione di restituzione contro ai terzi aventi causa dal donatario acquirente
Anche quando il donante è in vita la dottrina e qualche pronuncia giurisprudenziale più recente hanno riconosciuto la possibilità di rinunciare all’azione di restituzione contro ai terzi aventi causa dal donatario da parte di coloro che sarebbero legittimari se si aprisse la successione in quel momento. Ciò ha peculiare interesse con riferimento alla circolabilità degli immobili donati. Si tratta tuttavia di una possibilità tutt’altro che pacifica. L’ipotesi trova avallo nella dottrina notarile maggioritaria. Vi sono però contrastanti pronunce in giurisprudenza (A favore di tale possibilità, per la prima volta, il Tribunale di Torino con Decreto n° 2298 del 26 settembre 2014).
Un rimedio di questo tipo, oltre a non trovare concordi dottrina e giurisprudenza sulla validità dello stesso, non avrebbe la possibilità di garantire l’acquirente da eventuali legittimari sopravvenuti. É evidente infatti come, nell’ipotesi in cui a seguito di un contratto di donazione, tutti coloro che sarebbero legittimari stipulino un accordo di rinuncia all’azione di restituzione contro i terzi, ben potrebbero astrattamente sopravvenire ulteriori legittimari. Per tali ultimi soggetti (ad esempio coniuge o figli sopravvenuti) l’eventuale rinuncia all’azione di restituzione perfezionata dagli altri legittimari, non costituirebbe alcun vincolo.
La polizza assicurativa “donazione sicura” o un’assicurazione all’atto di acquisto
da parte dell’acquirente o del venditore
La prassi contrattuale più recente ha invece previsto la stipula di polizze atte a rendere più sicura la circolazione immobiliare degli immobili donati anche entro il ventennio di cui all’articolo 563 c.c. . Una polizza di questo tipo copre il rischio gravante sull’acquirente in caso di vittorioso esperimento dell’azione di restituzione da parte di terzi legittimari. L’articolo 563 del codice civile prevede infatti che il terzo acquirente possa liberarsi dall’obbligo di restituire l’immobile acquistato al legittimario leso, “paganto l’equivalente in danaro”. Si tratta di un rischio che ben può essere oggetto di un contratto di assicurazione. Tale polizza assicurativa può essere stipulata al momento in cui viene perfezionata la donazione dell’immobile, da parte del donatario. Nulla esclude la stipula della stessa polizza anche al momento in cui venga perfezionato l’acquisto da parte di un terzo avente causa dal donatario.
La vendita o l’acquisto di un immobile donato in piena sicurezza mediante la stipula di una polizza
La stipula di una polizza assicurativa, in attesa di orientamenti giurisprudenziali più definiti in merito alla rinunciabilità dell’azione di restituzione, appare ad oggi il rimedio più efficace per tutelarsi dall’acquisto di un immobile donato, od in caso di vendita di un immobile ricevuto in donazione ove il rischio possa considerarsi effettivamente sussistente.
Quindi assicurare un immobile con provenienza donativa è la soluzione più conveniente, sicura e percorribile per acquistare. Ci sono più compagnie assicurative che si occupano di questo servizio, ne citiamo alcune: assicurare un immobile con Aon S.p.A. polizza donazione sicura, Dual S.p.A. assicurazioni per immobili con provenienza donazione,
Quando l’immobile donato effettivamente un rischio per chi lo acquista e in che misura
Fatte queste considerazioni sulla tutela nel caso in cui il rischio di una provenienza donativa sia effettivo, è il caso di soffermarsi su quando tale rischio debba essere preso in considerazione e quando invece si parli di ipotesi remote.
Deve trattarsi di donazioni dirette
Non è in primo luogo irrilevante soffermarsi sulla definizione di “provenienza donativa”. La Corte di Cassazione ha infatti stabilito (Cass. Sentenza 11496 del 2010, I Sezione) che il rimedio dell’azione di restituzione tanto contro i donatari quanto contro i terzi aventi causa dai donatari, sia escluso nella circostanza in cui non si abbia riguardo a formale atto di donazione. Ove si tratti di liberalità non donative e donazione indiretta (quando ad esempio l’immobile non sia donato direttamente, ma in sede di acquisto intervenga un soggetto terzo rispetto all’acquirente al fine di adempiere al pagamento del prezzo) non sarà possibile agire in restituzione contro il terzo acquirente. Ad avviso della più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione dunque, quando l’immobile non abbia come titolo di anteriore provenienza un formale contratto di donazione, l’azione di restituzione contro i terzi aventi causa dal donatario deve essere esclusa in radice.
La possibile sopravvenienza di legittimari
La corretta interpretazione dell’articolo 563 c.c. impone poi delle considerazioni di tipo pratico. La consistenza patrimoniale, l’età del donante e la possibilità di sopravvenienza di legittimari in capo al donante sono considerazioni fondamentali da fare in sede di acquisto di un immobile donato. Operato il calcolo di quanto di spettanza degli eventuali legittimari ai sensi degli articoli 536 e seguenti del codice civile, è evidente come il rischio sia proporzionalmente minore in considerazione della maggiore consistenza patrimoniale del donante rispetto al bene donato che ci si appresta ad acquistare. Nella circostanza in cui, ad esempio, l’immobile donato valga 10, il patrimonio del donante al momento dell’acquisto valga 100 e non vi sia presenza alcuna di legittimari (perché, ad esempio il donante sia celibe e non abbia figli), il pericolo connesso a un acquisto deve ritenersi altamente improbabile in relazione, per lo meno, alla possibilità di restituzione.
La consistenza del patrimonio del donatario
In secondo luogo il pericolo connesso ad un’azione di restituzione deve ritenersi tanto minore quanto più consistente sia anche il patrimonio del donatario/venditore. Prima di agire in restituzione contro ai terzi acquirenti, infatti, i legittimari lesi avranno l’onere di escutere il patrimonio del donatario, in conformità a quanto previsto dall’articolo 563 c.c. .
Come comportarsi e che peso dare alla provenienza donativa
Dette considerazioni non devono certo indurre ad imprudenza in sede di acquisto di immobile donato. Devono piuttosto far valutare l’entità di un pericolo che il legislatore ed in ultimo la giurisprudenza più recente hanno avuto interesse a circoscrivere. La riforma del 2005 in tema di prescrizione dell’azione di restituzione è infatti in linea con tale tendenza. L’interpretazione restrittiva della stessa norma operata dalla Corte di Cassazione in tema di liberalità non donative (Sentenza 11496 del 2010 della I Sezione), non può che ritenersi in questa direzione nonché in linea con i principi di tutela dell’affidamento dei terzi e di efficente circolabilità dei diritti patrimoniali.
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